Памятка покупателю квартиры, строящейся долевым способом

Зачастую, принимая жизненно важное решение (а приобретение жилья, несомненно, - одна из первоочередных задач для каждого из нас), мы сталкиваемся с целым перечнем вопросов, требующих системного подхода: «С чего начинать?», «На что обращать внимание?», «Чего избегать?», «Чьему мнению доверять?» и т. д. Особенно остро эти вопросы встают в том случае, когда для потенциального дольщика это первая подобная покупка. Впрочем, консультация специалиста будет полезна не только новичкам: ситуация на рынке недвижимости динамична и изменчива, а значит, для того, чтобы не ошибиться, самое логичное – обратиться к опыту экспертов, которые постоянно мониторят этот рынок, умеют анализировать его тенденции, хорошо знакомы с его участниками.

Наша «Памятка дольщика» составлена на основе опыта, накопленного ViVa Invest за многие годы присутствия на рынке недвижимости. «Памятка» освещает наиболее важные моменты, которые касаются всех этапов приобретения жилья, строящегося долевым способом. После ознакомления с ней Вы сможете гораздо более уверенно чувствовать себя в вопросах, имеющих отношение к Вашему будущему жилью. Знание «правил игры» повысит шанс выгодно и безопасно произвести покупку, избежать досадных, порой весьма дорогостоящих, промахов.

Если у вас возникнут какие-либо затруднения, консультации профессионалов ViVa Invest всегда к Вашим услугам.

1.Выбор варианта строительства

Изучая предложения на рынке недвижимости, в первую очередь, следует обращать внимание на стоимость предлагаемой новостройки. Цена должна быть на уровне среднего показателя по данному району. Низкая стоимость обычно свидетельствует о том, что застройщик испытывает острый дефицит бюджета проекта, а это автоматически повышает риски Дольщика, вступающего в такое строительство. Другое дело, если количество дешевых квартир ограничено – тогда, возможно, их невысокая цена обусловлена необходимостью оперативной реализации для поддержания стабильного финансирования проекта. Еще одной причиной подобной «распродажи» может быть необходимость скорейшего завершения текущего проекта.

Далее необходимо осмотреть площадку строительства и убедиться, что там действительно ведутся активные работы. Но даже если работы еще не начаты, проекту можно и нужно уделить внимание – например, поинтересоваться его «социальным аспектом»: выяснить, не настроены ли жители близлежащих домов негативно по отношению к строящемуся объекту (не пишут ли жалобы в органы власти, не устраивают ли пикеты и митинги на территории строительства и т. д.).

Следующим шагом будет непосредственный контакт с продавцом, в роли которого может выступать как сам Застройщик, так и его представитель. Вежливая и компетентная позиция продавца не только является доказательством его высокой квалификации, но и характеризует общий уровень сервиса, предоставляемого компанией. Она также позволяет надеяться на своевременное и надлежащее решение вопросов, которые могут возникнуть у участника строительства в дальнейшем, после заключения договора долевого строительства. Если интересы Застройщика представляет профессиональный участник рынка недвижимости (риэлтерская компания), то необходимо убедиться в наличии у него действующих полномочий и уровне его самостоятельности при осуществлении продаж (поинтересуйтесь, есть ли у него действующий договор на оказание риэлтерских услуг с Застройщиком, а также актуальный список свободных квартир; насколько полную и точную информацию о проекте он готов предоставить; имеет ли право составлять договор создания объекта долевого строительства, обсуждать вопросы предоставления скидок).

2.Заключение договора долевого строительства

Покупка жилой недвижимости, строящейся долевым способом, предполагает заключение договора создания объекта долевого строительства. Законодательство не запрещает иные виды финансирования строительства: на основании договора инвестирования, предварительного договора купли-продажи, договора покупки жилищных облигаций и иных договоров. Однако, по мнению юристов, заключение подобных договоров повышает риски Дольщика и в некоторой степени ущемляет его права по сравнению с вариантом, когда договор составляется на основании примерной формы договора создания объекта долевого строительства, утвержденной Указом № 396 от 15.06.2006 г. «О долевом строительстве многоквартирных домов» (с изменениями).

Договор долевого строительства составляется и подписывается лишь при наличии у Застройщика опубликованной в установленном порядке проектной декларации и перечня полученных разрешительных документов, которые в ней обязательно указываются. Нарушение этого требования делает подписанный договор недействительным. Перед составлением договора создания объекта долевого строительства необходимо ознакомиться с его содержанием и при необходимости попросить разъяснения его положений: компетентный специалист должен проконсультировать Вас в соответствии с действующим законодательством. Уменьшение (увеличение) суммы первоначального взноса, составление индивидуального графика финансирования строительства, переход в квартиру большей (меньшей) площади на стадии строительства – все эти изменения допускаются, но должны быть согласованы с Застройщиком.

Для заключения договора долевого строительства в отношении жилья необходимо иметь при себе действующий паспорт гражданина Республики Беларусь или Российской Федерации либо документ его заменяющий. У представителя Дольщика должна быть нотариально заверенная доверенность установленной формы и ксерокопия паспорта доверителя.

3.Участие в долевом строительстве

На внесение первоначального взноса обычно предоставляется 3-5 рабочих дней. Если строительство осуществляется Дольщиком с привлечением банковского кредита, то, как правило, остаток суммы вносится банком в виде единовременного платежа. Прежде чем будет составлен договор долевого строительства, покупателю необходимо получить консультацию в банковском учреждении, где на основании совокупного дохода заемщика (с учетом соблюдения ряда требований) специалист определит величину предоставляемого кредита.

Невнесение первоначального вноса, а также нарушение графика платежей по договору зачастую является основанием для внесудебного одностороннего расторжения договора долевого строительства по инициативе Застройщика. Возврат денежных средств при этом осуществляется в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 г. № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 г. № 396».

Дольщик вправе вносить денежные средства по договору досрочно. Оплата производится только в белорусских рублях. Все платежи (кроме первоначального взноса) индексируются с применением коэффициента стоимости строительно-монтажных работ. При осуществлении платежей по договору рекомендуется сохранять платежные документы. Внесение платы представителем Дольщика возможно при наличии у него действующей нотариально заверенной доверенности установленного образца.

В большинстве случаев Застройщиком не допускаются изменения в определенную проектной документацией планировку строящейся квартиры. Чистовая отделка квартир (оклейка стен обоями, настил напольного покрытия, установка межкомнатных дверей, монтаж электро- и сантехоборудования) при строительстве жилых домов негосударственными строительными организациями, как правило, не выполняется. Квартиры передаются Дольщику при наличии в них системы отопления (по проекту), электроразводки по помещениям, гидроразводки на кухню и санузел. Также в квартирах должны быть установлены приборы учета воды, оконные блоки, входная дверь, переговорное домофонное устройство и автономный пожарный извещатель, остеклена лоджия. В некоторых случаях – если это оговорено в документации – производится монтаж и установка санитарно-технического оборудования (унитаза, ванны).

4.Оформление документов на построенную квартиру

Стандартной процедурой после окончания строительно-монтажных работ является осмотр дома приемочной комиссией, состоящей из уполномоченных специалистов. Комиссия составляет и подписывает заключение о соответствии построенного объекта действующим нормам и правилам. Затем начинается техническая инвентаризация (обмер помещений дома) специалистами агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, а также регистрация жилого дома как капитального строения с оформлением соответствующего регистрационного удостоверения. Застройщик подает в агентство список кандидатов в правообладатели (Дольщиков). Дому присваивается почтовый адрес. На этой стадии Застройщик начинает оформлять документы для регистрации юридического лица – товарищества собственников (далее - ТС). Определяется председатель товарищества. Если в дальнейшем председатель не справляется с возложенными на него обязанностями, на общем собрании жильцов дома на его место назначают другого исполнителя.

Вступление в ТС обязательно для каждого участника долевого строительства. Став членом ТС, Дольщик совместно с председателем ТС осматривает построенную квартиру и подписывает акт приемки-передачи. При наличии недостатков объекта недвижимости или неисправности установленного в квартире оборудования Дольщик составляет письменное обращение в адрес Застройщика об устранении выявленных дефектов. После подписания акта приемки-передачи квартира переходит во владение Дольщика, и Застройщик больше не несет ответственность за сохранность находящегося в ней имущества. Для регистрации права собственности Дольщику необходимо получить справку установленного образца в бухгалтерии Застройщика. При отсутствии финансовых претензий к Дольщику со стороны Застройщика данный документ обычно составляется в течение трех рабочих дней.

Прием документов агентством по государственной регистрации и земельному кадастру осуществляется при наличии у Дольщика: действительного гражданского паспорта (либо документа его заменяющего), его ксерокопии и справки Застройщика установленного образца. Специалист агентства сравнивает паспортные данные Дольщика, внесенные Застройщиком в поданный список кандидатов в правообладатели, с представленными документами. Если в процессе строительства Дольщик сменил фамилию или паспорт, то об этом необходимо сообщить Застройщику или его представителю заранее – перед подачей данного списка в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Изготовление технического паспорта и регистрационного удостоверения на построенную квартиру длится до пятнадцати рабочих дней.

После получения правоустанавливающего и технического документов на квартиру в ТС необходимо заключить договор на коммунальное обслуживание и договоры на водо- и электроснабжение. Регистрация (прописка) в построенной квартире не является обязательной. При желании изменить имеющуюся планировку необходимо предварительно подготовить проект в соответствующей организации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ, и получить разрешение в районном отделе архитектуры и градостроительства. Только потом можно приступать к перепланировке – в точном соответствии с утвержденным проектом. Самовольное изменение стандартного плана квартиры, а также подключение устройств, увеличивающих установленную нагрузку (систем электроподогрева пола, дополнительных радиаторов отопления и т. д.), без оформления соответствующих технических условий влечет за собой административную ответственность и восстановление в первоначальном виде всего, что было изменено.

Каждый собственник вправе знакомиться с хозяйственной деятельностью ТС и требовать предоставления информации о поступивших на расчетный счет товарищества денежных средствах и произведенных расходах за отчетный период.