Памятка покупателю нежилого помещения, строящегося долевым способом.

Приобретение коммерческой недвижимости путем участия в долевом строительстве имеет несколько серьезных преимуществ перед иными формами покупки нежилого помещения. Прежде всего это, безусловно, очевидная финансовая выгода: создание «с нуля» помещения нужного класса обойдется в гораздо меньшую сумму, чем, скажем, покупка его на вторичном рынке. Кроме того, такой вариант оправдан и в ситуации, когда принципиальна не столько стоимость квадратного метра, сколько максимальное соответствие помещения целям конкретного бизнеса, а также всем требованиям, предъявляемым контролирующими организациями. К тому же, в большинстве случаев приобретение недвижимости является по сути долгосрочным инвестированием, а непосредственное участие встроительстве позволяет «держать руку на пульсе» - следить за изменениями инвестиционной перспективности проекта на всех этапах  его реализации.

В любом случае покупка бизнес-площадей - весьма серьезный шаг, слишком крупное вложение денежных средств, чтобы осуществлять его наугад: без проведения скрупулезного анализа рынка, всестороннего сравнения предложений, четкого прогнозирования будущей ситуации.

Наша «Памятка покупателю нежилого помещения, строящегося долевым способом» представляет собой ряд рекомендаций для тех, кто считает участие в долевом строительстве наиболее выгодным способом приобретения коммерческой недвижимости, однако не знаком совсеми специфическими нюансами этого процесса. Опыт ViVa Invest, накопленный за годы присутствия компании на рынке недвижимости, будет работать на вас.

Если у вас возникнут какие-либо затруднения, консультации профессионалов ViVa Invest всегда к Вашим услугам.

1. Выбор варианта строительства

Изучая предложения на рынке недвижимости, в первую очередь, следует обращать внимание на стоимость предлагаемой новостройки. Цена должна быть на уровне среднего показателя по данному району. Низкая стоимость обычно свидетельствует о том, что застройщик испытывает острый дефицит бюджета проекта, а это автоматически повышает риски Дольщика, вступающего в такое строительство. Другое дело, если количество дешевых помещений ограничено - тогда, возможно, их невысокая цена обусловлена необходимостью оперативной реализации для поддержания стабильного финансирования проекта. Еще одной причиной подобной «распродажи» может быть необходимость скорейшего завершения текущего проекта.

Далее необходимо осмотреть площадку строительства и убедиться, что там действительно ведутся активные работы. Но даже если работы еще не начаты, проекту можно и нужно уделить внимание - например, поинтересоваться его «социальным аспектом»: выяснить, ненастроены ли жители близлежащих домов негативно по отношению к строящемусяобъекту (не пишут ли жалобы в органы власти, не устраивают ли пикеты и митингина территории строительства и т. д.). 

Следующим шагом будет непосредственный контакт с продавцом, в роли которого может выступать как сам Застройщик, так и его представитель. Вежливая и компетентная позиция продавца не только является доказательством его высокой квалификации, но и характеризует общий уровень сервиса, предоставляемого компанией. Она также позволяет надеяться на своевременное и надлежащее решение вопросов, которые могут возникнуть у участника строительства в дальнейшем, после заключения договора долевого строительства. Если интересы Застройщика представляет профессиональный участник рынка недвижимости (риэлтерская компания), то необходимо убедиться в наличии у него действующих полномочий и уровне его самостоятельности приосуществлении продаж (поинтересуйтесь, есть ли у него действующий договор на оказание риэлтерских услуг с Застройщиком, а также актуальный список свободных площадей; насколько полную и точную информацию о проекте он готов предоставить; имеет ли право составлять договор создания объекта долевого строительства, обсуждать вопросы предоставления скидок).

2. Заключение договора долевого строительства

Покупка недвижимости, строящейся долевым способом, предполагает заключение договора создания объекта долевого строительства. Законодательство не запрещает иные виды финансирования строительства: на основании договора инвестирования, предварительного договора купли-продажи, договора покупки облигаций и иных договоров. Однако, по мнению риэлтеров и юристов, заключение подобных договоров повышает риски Дольщика и в некоторой степени ущемляет его права по сравнению с вариантом, когда договор составляется на основании примерной формы договора создания объекта долевого строительства, утвержденной законодательством.

Гражданско-правовые отношения Дольщика и Застройщика при строительстве нежилого помещения в здании, не относящемся к категории «Многоквартирные жилые дома», регулируются Гражданским Кодексом Республики Беларусь, а также иными законодательными актами. Действующее законодательство не запрещает Застройщику привлекать дольщиков в строительство после получения акта выбора земельного участка под застройку и до получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. При строительстве нежилого помещения в многоквартирном жилом доме гражданско-правовые отношения Дольщика и Застройщика регулируются Указом Президента № 396 от 15.06.2006 г. «Одолевом строительстве многоквартирных домов» (см. «Памятку покупателю квартиры,строящейся долевым способом»).

Перед составлением договора создания объекта долевого строительства необходимо ознакомиться с его содержанием и при необходимости попросить разъяснения его положений: компетентный специалист должен проконсультировать Вас в соответствии сдействующим законодательством. Уменьшение (увеличение) суммы первоначального взноса, составление индивидуального графика финансирования строительства, переход в помещение большей (меньшей) площади на стадии строительства  - все эти изменения допускаются, но должныбыть согласованы с Застройщиком.

Юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) для заключения договора участия в долевом строительстве коммерческой недвижимости необходимо предоставить документы, подтверждающие его правоспособность: свидетельство о государственной регистрации юридического лица, копию устава, копию информационного письма о присвоении учетного номера налогоплательщика. Кроме того, при подписании договора представителем юридического лица, нужен документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность установленного образца и выписка из соответствующего решения учредителей).

Физическому лицу для заключения договора участия в долевом строительстве коммерческой недвижимости необходимоиметь при себе действующий паспорт гражданина Республики Беларусь или Российской Федерации либо документ его заменяющий. У представителя Дольщика должна быть нотариально заверенная доверенность установленной формы и ксерокопия паспорта доверителя. При оформлении права собственности на построенное помещение физическое лицо представляет в регистрирующий орган справку из территориального отделения Инспекции по налогам и сборам об источниках денежных средств, использованных при приобретении данного помещения.

3. Участие в долевом строительстве

На внесение первоначального взноса обычно предоставляется 3-5 рабочих дней. Если строительство осуществляется Дольщиком с привлечением банковского кредита, то, как правило, остаток суммы вносится банком в виде единовременного платежа. Прежде, чем будет составлен договор долевого строительства, покупателю необходимо получить консультацию в банковском учреждении, где на основании платежеспособности заемщика (с учетом соблюдения ряда требований) специалист определит величину предоставляемого кредита. Невнесение первоначального взноса, а также нарушение графика платежей по договору является основанием для внесудебного одностороннего расторжения договора долевого строительства по инициативе Застройщика - если иное не предусмотрено договором долевого строительства. Возврат денежных средств при этом осуществляется Застройщиком в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 г. № 1207  «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 г.  №396». Как вариант возврат денежных средств может производиться по соглашению сторон.

Дольщик вправе вносить денежные средства по договору досрочно. Оплата производится только в белорусских рублях. Договоры долевого строительства нежилых помещений предполагают два типа финансирования. Первый: все платежи (кроме первоначального взноса) индексируются с применением коэффициента стоимости строительно-монтажных работ. Сумма, указанная к оплате в графике платежей, умножается на индекс изменения коэффициента стоимости строительно-монтажных работ (величину изменения индекса СМР месяца заключения договора и месяца, в который производится платеж). Второй: все суммы по договору указываются в СКВ (доллар США, евро), оплата производится по текущему курсу Национального Банка Республики Беларусь на день платежа.

Изменения в определенную проектной документацией планировку помещения допускаются до подачи проектно-сметной документации строящегося здания на экспертизу. Дольщик имеет право, присоблюдении техники безопасности, знакомиться с ходом проведения строительно-монтажных работ на площадке строительства. Чистовая отделка помещений (оклейка стен обоями, настил напольного покрытия, установка межкомнатных дверей, монтаж электро- и сантехоборудования) при строительстве объектов нежилого фонда не выполняется. Помещения передаются Дольщику приналичии в них системы отопления  (попроекту), электроразводки по помещениям, гидроразводки на кухню и санузлы. Также в помещениях должны быть установлены приборы учета воды, входная дверь, оконные блоки и система пожарной сигнализации.

4. Оформление документов на построенное помещение

Стандартной процедурой после окончания строительно-монтажных работ является осмотр дома приемочной комиссией, состоящей из уполномоченных специалистов. Комиссия составляет и подписывает заключение о соответствии построенного объекта действующим нормам и правилам. Затем начинается техническая инвентаризация (обмер помещений) специалистами агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, а также регистрация здания как капитального строения с оформлением соответствующего регистрационногоудостоверения. Застройщик подает в агентство список кандидатов в правообладатели (Дольщиков). Дому присваивается почтовый адрес. На этой стадии Застройщик начинает оформлять документы для регистрации юридического лица -товарищества собственников (далее - ТС). Определяется председатель товарищества (если в дальнейшем он не справляется с возложенными на него обязанностями, на общем собрании собственников назначают другого исполнителя).

Вступление в ТС обязательно для каждого участника долевого строительства. Став членом ТС, Дольщик при участии председателя ТС осматривает построенное помещение и подписывает акт приемки-передачи. При наличии недостатков объекта недвижимости или неисправности установленного в помещении оборудования Дольщик письменно составляет обращение в адрес Застройщика об устранении выявленных дефектов.  После подписания акта приемки-передачи помещение переходит во владение Дольщика и Застройщик больше не несет ответственность за сохранность находящегося в нем имущества. Для регистрации возникновения права собственности Дольщику необходимо получить в бухгалтерии Застройщика справку установленного образца. При отсутствии к Дольщику финансовых претензий со стороны Застройщика данный документ составляется в течение трех рабочих дней.

Прием документов специалистом агентства по государственной регистрации и земельному кадастру осуществляется при наличии у Дольщика всех необходимых бумаг. Помимо справки Застройщика юридические лица должны предоставить: свидетельство о государственной регистрации,информационное письмо о присвоении учетного номера налогоплательщика, устав организации, удостоверение руководителя, а такжекопии этих документов, заверенные руководителем в установленной форме. От индивидуальных предпринимателей требуется: свидетельство о государственной регистрации, информационное письмо о присвоении учетного номера налогоплательщика, а также копии этих документов, заверенные ИП в установленной форме. Физическим лицам следует иметь при себе действительный гражданский паспорт и его ксерокопию, а кроме того - справку Инспекции министерства по налогам и сборам об источниках денежных средств, использованных при покупке данного помещения.

Специалист агентства сравнивает информацию о Дольщике, внесенную Застройщиком в поданный список кандидатов в правообладатели, с информацией в представленных документах. Если в процессе строительства Дольщик изменил реквизиты юридического лица, сменил фамилию илипаспорт, то об этом необходимо сообщить Застройщику или его представителю заранее - перед подачей данного списка в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Изготовление технического паспорта и регистрационного удостоверения на помещение длится до десяти рабочих дней.

После получения правоустанавливающего и технического документов на построенное помещение необходимо заключить в ТС договор на коммунальное обслуживание этого помещения,а также договора на его водо- и электроснабжение. При желании изменить имеющуюся планировку необходимо предварительно подготовить проект в соответствующей организации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ, и получить разрешение в районном отделе архитектуры и градостроительства. Только потом можно приступать к перепланировке - в точном соответствии с утвержденным проектом. Самовольное изменение стандартного плана помещения, а также подключение устройств, увеличивающих установленную нагрузку (системы электроподогрева пола, дополнительных радиаторов отопления и т. д.), без оформления соответствующих технических условий влечет за собой административную ответственность и восстановление в первоначальном виде всего, что было изменено.

Каждый собственник вправе знакомиться с хозяйственной деятельностью ТС и требовать предоставления информации о поступивших на расчетный счет товарищества денежных средствах и произведенных расходах за отчетный период.