Классификация коммерческой недвижимости

Для успешного осуществления каких бы то ни было рыночных операций с объектом недвижимости необходимо прежде всего правильно и точно определить положение этого объекта в системе рынка - иными словами, классифицировать его. Подобный подход является основой корректного позиционирования, помогает сформировать конкурентоспособную стоимость объекта и обосновать ее.

В международной практике уже давно определены параметры, по которым офис уверенно причисляется к тому или иному классу. В зависимости от состояния офисного здания, его местоположения, обеспеченности коммуникациями, наличия парковки, кафе/ресторана, фитнес-центра, конференц-залов и т.д. все офисы делятся на три категории: А, В и С.

Офисные здания класса С более всего распространены на территории бывшего Советского Союза. Больших требований к таким зданиям не предъявляют: как правило, они характеризуются лишь легким косметическим ремонтом, негибкой планировкой, коридорной системой, обычными окнами, централизованной сетью электроснабжения, системой пассивной вентиляции. Наличие лифта обязательно в случае, если в здании больше пяти этажей.
Несмотря ни на что, этот класс офисов пользуется спросом - именно их принято называть «неплохими» офисами. Более низкая оценка обычно означает, что здание в аварийном состоянии.

Бизнес-центры класса В - это относительно новые или основательно реконструированные административные здания, где выполнена качественная внутренняя отделка, заменены старые системы электроснабжения и отопления, имеются системы принудительной вентиляции и пожарной автоматики, установлены качественные оконные блоки, комфортные лифты. Планировка здесь рациональна, обеспечивает достаточно свободного пространства в офисах. Дополнительными опциями для здания этого класса может быть наличие службы сервиса бизнеса-центра, централизованной круглосуточной охраны, организация удобного подъезда и парковки. Именно в бизнес-центрах класса B сосредоточена деловая активность города - здесь располагается подавляющее большинство офисов малого и среднего бизнеса.

С приходом на рынок крупных компаний, развитием отечественного бизнеса, появлением новых технологий (как в строительстве, так и в организации коммуникаций), требования к комфортности и функциональности офисов ужесточились. Сегодня можно говорить о появлении потребности в помещениях, способных обеспечивать повышенный комфорт и вместе с тем характеризовать статус занимающих их компаний. Такие здания помимо прочего оснащены системами качественных, скоростных и надежных коммуникаций всех видов - создается бизнес-среда, исключающая стрессовые моменты в виде случаев исчезновения электроэнергии, зависания компьютера и безрезультатного поиска места для парковки. Всем обозначенным условиям отвечают бизнес-центры класса А.

В силу ряда причин на сегодняшний день в Беларуси не существует собственной, утвержденной законодательством и общепризнанной системы классификации коммерческой недвижимости. Это заставляет специалистов обращаться к опыту зарубежных коллег. К сожалению, многообразие международных систем затрудняет взаимодействие участников отечественного рынка: результаты классификации зачастую разнятся. А наличие у всех таких систем общего недочета - отсутствия адаптации к национальным особенностям - приводит к тому, что результаты классификации порой не совпадают с ожиданиями клиентов.

Мы предлагаем Вашему вниманию самый авторитетный, на наш взгляд, международный классификатор офисной недвижимости. Над его созданием работали аналитики компаний «большой консалтинговой четверки»: CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle. Система построена по принципу соответствия-несоответствия характеристик объекта тем или иным критериям и применяется только к современным зданиям.

Полноценно использовать классификатор Colliers International в Беларуси не представляется возможным - при работе над ним авторы оперировали в основном европейскими проектами из собственного портфеля. Тем не менее система является удобным и качественным инструментом для базового распределения объектов по классам.